与沢翼さんのインスタグラム写真 - (与沢翼Instagram)「こちらはタイのお隣ラオスの通貨キープのチャート。 1キープ＝ 0.01342円（5年前） → 0.0073円（本日）と -45.6％の対円下落。これだけの円安のなか円よりさらに弱くなっている通貨の一例です。日本とラオスを比較するのは国力の前提が違い過ぎますけどね。ちなみに対ドルだとラオスキープは同期間でさらに大きい -57.9% の減価です。シミュレーションするための一例に過ぎませんが、もし5年前にラオスの不動産に円から投じていた場合、仮にキープベースで40％値上がりした物件を当てて売却までできているとしても為替差損でマイナスになっている計算です。現地に住んでキープを使うから問題ないと考えることもできるのですが、ラオスでは足元で年率30～40％のインフレが生じていて、値上がりのうま味をそれなりに減らしていることでしょう。ラオス国民に愛される対バーツで見たときもキープは半分の価値になっているので、値段を倍にしてもバーツ所有者からすれば支払うバーツは不変です。値上げによる需要減はバーツ所有者に対しては考えなくてよいとなります。むしろ、倍までいかないインフレはすべてバーツ所有者にとって安くなったと体感できるわけです。逆に、キープ所有者はインフレに苦悩します。こうしたことが起こるのは元々タイバーツやドルという外貨を国内通用させて黙認していたことが原因でしょうね。つまり、通貨安になった分を価格転嫁しても外貨所有者の需要は減退しないから極端な値上げも整合性が取れてしまうのでインフレが進みやすい構造要因があったということです。ところで、元々キープの信任が弱かったからこそタイバーツや米ドルが流通していたわけですから不動産についても5年前に米ドルでラオス不動産を買って現在までに米ドルを決済通貨として売り抜けられたという希少な事例であれば不動産投資家もダメージを喰らっていないことになります。ただ、少なくとも7月には国内で決済に使える通貨をキープに制限する首相命令が出ていますし、今後は外貨イン、外貨アウトは機能しなくなりそうです。信頼のある外貨（バーツやドル）だけが必要とされてラオス国民によるキープ離れ（売り）が止まらなければさらなる通貨価値の下落に拍車がかかってしまうため、バーツやドルの需要及び流通を抑えるべくラオス政府は今年の1月、民間外貨両替所の事業停止を命令しました。現在のラオスでは一度ドルをキープにしたら再びドルに戻すのにコストや手間が相当にかかるらしいです。対外債務の支払に必要なのがドルですからドルを国外に出されたら困るからです。このように、投じた後その国から自分のお金を国外に取り出し難いという問題。こういう外貨ってけっこうあるんですよ。以上から伝えたいことは、海外不動産投資というのは現地通貨へ外貨投資する意味を間接的に内包しているので物件評価の前に「インフレ率を含むその国の通貨の評価をする必要がある」ということです。値上がりしてもインフレに負けたら意味がないし、値上がりしても為替差損が出たら意味がないです。外貨に戻すコストが大きかったり、外貨を国外に出せないのも意味がないです。私のしてきたドバイ不動産のように「①インフレを遥かに超える現地通貨ベースの値上がり」「②為替差益の実現」「③狭小スプレッドで常に同じ価値にて許可なく瞬時にオンラインでドル転可能」「④24時間上限なく海外に送金できる」という4要因、実はすごいことなんです。①と②が投資の結果、③と④はドバイのインフラの恩恵です。ドバイを含むUAEディルハムはドルと等価（固定相場制）なのでドルに投資するのと全く同じ行為であり、それがドバイ不動産の最初の利点。今後もドルが堅調であり続ける保証はないのですが、少なくとも過去から現状までは奏功しています。なお、米ドルに優位性があるなら米国不動産やその他のドルペッグされた通貨を持つ国・地域に投じる代案もあるわけですが、結局米ドルを扱う国々の中で「ドバイだけが無税」なのですから、同じ米ドル市場でも本家のアメリカやたとえばドルペッグされた香港ドルの香港よりもドバイの方がルール的に有利です。もちろん、UAEが今後もドルペッグを維持し続けられるのか、供給を超える需要を創造していけるのかという課題は常につきまといますが、少なくとも私が41物件を買って経験してきた中ではドバイが世界一の不動産投資の大前提を持っていると個人的に思っています。」9月28日 23時02分